ענףh הנדל"ן הישראלי נשלט בידי מספר יזמים וקבוצות שמעצבים את שוק הדיור, המשרדים והמסחר. למרות השונות הגדולה בין פעילות של חברות יזמות, חברות נדל"ן מניב וקבלנים, מכנה משותף אחד מאפיין את המובילים: השילוב בין יכולת גיוס הון לבין התמודדות עם חסמי תכנון ותשתיות. הכתבה הבאה מציגה מבט כלכלי על חלק מהשחקנים המרכזיים – החל ממי שהתמקדו בעיצוב תשתיות ושכונות ועד יזמים שנכנסו בשנים האחרונות לתחומים חדשים.
פרדי רובינסון – הנדסה ותשתיות לפני בנייה
פרדי רובינסון, מהנדס אזרחי לשעבר, הוא המייסד והמנכ״ל של קבוצת רסידו. הקבוצה החלה לפעול כבר בשנות 1960 והפכה לאחת מחברות הנדל״ן והתשתיות הוותיקות בישראל. את הזיהוי של רובינסון עם תשתיות ניתן לראות היטב בפיתוח באר יעקב: בשנות ה‑2000 יישם הקונספט של תשתיות לפני בנייה. במקום להקים שכונות על רשת תשתית קיימת, רסידו השקיעה בחיבור העיר לכבישים ראשיים, בהרחבת מערך המים, הביוב והניקוז והקמת מבני ציבור עוד לפני הנחת אבן‑הפינה של הפרויקטים. הגישה הזו אפשרה לבאר יעקב להתמודד עם גידול אוכלוסייה מהיר מבלי לקרוס תחת עומסי תנועה ושירותים.
הניסיון של הקבוצה אינו מתמצה בפרויקטים נקודתיים. לפי נתוני Dun’s 100, רסידו יזמה ואכלסה כ‑10 אלף דירות ובנתה כ‑200 אלף מ״ר משרדים ומרכזים מסחריים. זרוע ההתחדשות העירונית של הקבוצה, לנדקו, מקדמת כיום תכנון והקמה של כ‑2,000 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי‑בינוי ברחבי הארץ. המיקוד אינו רק בשכונות חדשות; כתבה במגזין כוכב החדשות מזכירה כי לנדקו מקדמת מיזמים במרכזי הערים בעכו, לוד ואשקלון וכוללת בהם עירוב שימושים, מוסדות ציבור ושירותים קהילתיים. בכך מתווה רובינסון אסטרטגיה של פיתוח שכונות חיות ומתפקדות, תוך תיאום עם רשויות ותושבים.
במהלך הקריירה שלו פעל רובינסון גם מחוץ לגבולות הארץ. עוד בשנות 1990 הנהיג את חברת מילומור בתחום ההנדסי בפרויקטים של תשתיות ואף הקים פעילות בינלאומית של מלונאות ביוון ורומניה. שילוב של רקע הנדסי וניסיון ביזמות הופך אותו לדמות מרכזית בזירת היזמות נדל״ן , תשתיות וההתחדשות העירונית. הקבוצה ממשיכה להוביל פרויקטים רחבי‑היקף כגון פיתוח תשתיות עירוניות בבאר יעקב, ניהול והפעלה של מט״ש איילון, הקמת בית עלמין ברקת, בניית אלפי יחידות ברחבי הארץ כמו לוד, רמלה, בית שמש, קרית ביאליק ועוד.
דנה עזריאלי – הרחבת קבוצת עזריאלי אל מעבר לקניונים
קבוצת עזריאלי מזוהה שנים ארוכות עם מרכזי קניות ומגדלי משרדים, אך בשנים האחרונות היא מתרחבת לתחומים חדשים בהובלת היו"ר דנה עזריאלי. ב־2025 הודיעה הקבוצה על רכישת השליטה בחברת הבנייה צמח המרמן. העסקה, שנחתמה ביוני 2025, משקפת לצמח המרמן שווי של כ‑855 מיליון ש"ח; קבוצת עזריאלי תרכוש כ‑66.7% ממניות החברה תמורת כ‑559 מיליון ש"ח. זו כניסה רשמית לעולם הבנייה למגורים, לאחר שהקבוצה כבר הרחיבה פעילות לדיור מוגן ולחוות שרתים.
בהודעתה ציינה דנה עזריאלי כי הרחבת הפעילות למגורים היא חלק מאסטרטגיית צמיחה ארוכת טווח וכי “בניית הארץ” אינה רק עסקה עסקית אלא שליחות. היא הדגישה את העיקרון של ציונות מעשית וכי חיבור עם צמח המרמן מתאים ל‑DNA של הקבוצה. חברת צמח המרמן תמשיך לפעול כחברה ציבורית, אך ההנהלה הקיימת תשתלב בתוך קבוצת עזריאלי. עסקת המיזוג כפופה לאישורים רגולטוריים ולאישור בעלי המניות, אך היא מסמנת את ההתמקדות של עזריאלי ביצירת מנועי צמיחה נוספים מעבר למרכזי קניות.
חיים כצמן – ייצוב אימפריית ג'י סיטי
חיים כצמן, מייסד ובעל השליטה ב‑G City (לשעבר גזית גלוב), מנהל אחת מהחברות הציבוריות הגדולות בנדל"ן מניב בישראל. החברה מחזיקה 53 נכסים מניבים בשווי של כ‑16.8 מיליארד ש"ח ומפעילה 33 נכסים נוספים באמצעות החברה‑הבת סיטיקון, בעיקר בצפון אירופה. בשנים האחרונות התמודדה ג'י סיטי עם רמת חוב גבוהה וירידה באמון המשקיעים, אך כצמן הוביל תוכנית למימוש נכסים ולהתמקדות באזורי ליבה. כתבה בכלכליסט מסוף 2023 מדווחת כי לאחר המכירות הצליחה החברה לשפר את שיעורי התפוסה בנכסיה מ‑93.5% ל‑95.1% ולהעלות את שכר הדירה הממוצע ב‑4.5%. בכך עלתה ההכנסה התפעולית נטו (NOI) ברבעון השני של 2023 ל‑418 מיליון ש"ח, עלייה של 2% לעומת התקופה המקבילה.
כצמן הסביר כי למרות האתגרים הכלכליים, “הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם חי ובועט”. החברה ממשיכה לפעול בשווקים רבים – צפון אירופה, ברזיל וארה"ב – ותוכנית מימוש נכסים של 6.4 מיליארד ש"ח אמורה לסייע להפחתת מינוף עתידי. השילוב בין פריסה בינלאומית, ניהול מושכל של חוב ושיפור תפעולי ממקם את כצמן בין דמויות המפתח בענף הנדל"ן המניב.
יצחק תשובה – חזרה הדרגתית לשוק הנדל"ן
יצחק תשובה, הידוע כמבעלי השליטה בקבוצת דלק ובעל ניסיון רב בתחומי האנרגיה והנדל"ן, חוזר בשנים האחרונות להשקעות נדל"ן. ביולי 2024 דיווחה חברת YBOX לבורסה כי קבוצת תשובה מימשה אופציות לרכישת מניות נוספות בחברה בכ‑5 מיליון ש"ח. לאחר המהלך עלה שיעור ההחזקה של קבוצת תשובה לכ‑12.16% מהון YBOX, ולחברה ניתנה אופציה לרכוש מניות נוספות עד יוני 2025. YBOX עוסקת בייזום פרויקטים למגורים, בהתחדשות עירונית ובנדל"ן מניב – משרדים, מלונאות ומסחר.
תשובה, שבעבר החזיק בחברת אלעד מגורים ומימן פרויקטים יוקרתיים כמו מלון פלאזה בניו יורק, מרחיב באמצעות YBOX את פעילותו בתחום המגורים ושוק הנדל"ן הישראלי. המהלך מסמן חזרה לתחום לאחר שנים שבהן התמקד בעיקר באנרגיה ובגז טבעי. בשילוב עם השקעות נוספות בחברות נדל"ן הציבוריות, הוא ממצב את עצמו מחדש כאחד מהשחקנים המשפיעים בענף.
סיכום
השחקנים המרכזיים בענף הנדל"ן הישראלי מציגים גישות שונות לפיתוח ולהשקעה. פרדי רובינסון מקדם תכנון תשתיות כבסיס לבנייה ומתמקד בהתחדשות עירונית ובשיתוף הציבור. דנה עזריאלי מובילה את הקבוצה המשפחתית להתרחבות לענפים חדשים כמו דיור מוגן ומגורים, תוך שמירה על תפיסת “בניית הארץ”. חיים כצמן מייצב אימפריה בינלאומית של נדל"ן מניב באמצעות ניהול חוב ומשיכת דיירים לשוכרים, בעוד יצחק תשובה חוזר אל השוק דרך רכישת מניות בחברות יזמיות. פעולות אלה מדגימות כיצד יזמים ותיקים מנווטים בין הזדמנויות וסיכונים בשוק תנודתי וממשיכים להשפיע על אופיו של המרחב הבנוי בישראל.
